Agente Immobiliare e Notaio. I ruoli

Comprare una casa è una delle decisioni importante , spesso la più importante, nella vita di una persona o di una famiglia. Mi capita spesso di fare attività di consulenza per clienti che, una volta trovata la casa di loro gradimento, mi chiedono di verificare la documentazione ricevuta dai venditori.

Mi è sembrato utile scrivere questo post perchè mi sono accorto che non sono molto chiari, agli occhi dell'acquirente e del venditore, sui ruoli delle varie professionalità che intervengono in una compravendita immobiliare e ancor meno chiare lo sono, per ovvie ragioni, agli occhi di un'acquirente non italiano che non ha confidenza con il nostro paese sia a livello linguistico che normativo.

La prima figura che l'acquirente incontra è il venditore che può esser il proprietario dell'immobile oppure più solitamente un agente immobiliare che ha un mandato a vendere da parte del proprietario.

L'agente immobiliare

La più comune delle confusioni riguarda proprio il ruolo dell'agente immobiliare che per la legge italiana è individuato come mediatore, in questo caso, incaricato dal venditore per il buon esito della compravendita. Egli è tenuto a informare l'acquirente di tutte le informazioni a lui conosciute relativamente all'immobile e fornire i documenti necessari per la stipula dell'atto.

Per questo motivo, l'agente immobiliare può legalmente proporre in vendita immobili in tutto o in parte illegali.

Raramente all'agente immobiliare viene conferito anche l'incarico formale per la verifica tecnica dell'immobile di cui quindi non può riferire all'acquirente perchè non a conoscenza.

Ma quali documenti del venditore sono importanti per la stipula dell'atto?

1) L'atto di proprietà dell'immobile in vendita;

2) Documenti d'identità e codice fiscale del venditore;

3) Visura catastale dell'immobile;

4) Planimetria catastale dell'immobile;

5) Attestato di prestazione energetica (APE)

6)Certificato di abitabilità (se l'immobile ne è provvisto)

Di questi documenti, gli agenti immobiliari mostrano al potenziale acquirente, solitamente visura catastale e la planimetria catastale mentre l'APE se in fase di realizzazione viene mostrata successivamente.

Il notaio

Individuato l'immobile di gradimento, l'acquirente deve rivolgersi al notaio per la stipula dell'atto di compravendita.

Il notaio ha il compito di :

1) redigere l'atto secondo le leggi italiane e le volontà degli acquirenti;

2)verificare che l'immobile oggetto di compravvendita sia privo di ipoteche, pignoramenti o prelazioni, non a conoscenza del venditore e dell'acquirente.

Sia l'agente immobiliare che il notaio non hanno il compito di verificate la regolarità dell'immobile secondo le leggi urbanistiche e edilizie.

E' quindi altamente consigliato prima di avanzare una proposta d'acquisto incaricare un architetto o un ingegnere per effettuare tutte le verifiche sulla regolarità della casa, in modo da evitare sorprese future. Infatti la planimetria catastale, che è l'unico elaborato grafico che viene allegato all'atto d'acquisto, non certifica se l'immobile è in regola ma ne rappresenta graficamente lo stato di fatto al momento dell'acquisto.