Stato legittimo dell’immobile: perché è fondamentale prima di comprare o vendere casa
- Bernardo Callai
- 6 mar
- Tempo di lettura: 3 min
La prima definizione di stato legittimo di un immobile è apparsa nel panorama normativo italiano con il Decreto Legge 76/2020 ed è stato successivamente modifificato nella Legge 105/2024, inserito D. P. R. 380/2001 (Testo Unico dell'Edilizia) all'art. 9-bis e recepito dalla Regione Sardegna nella L.R. 18/2025.
Si tratta di una certificazione rilasciata da un professionista abilitato che sotto propria responsabilità dichiara la conformità dello stato di fatto di un'immobile alle normative urbanistiche, edilizie dichiarate nei progetti che ne hanno autorizzato l'edificazione e anche le successive modifiche. La Legge n. 105/2024 ha semplificato la verifica all'ultimo titolo abilitativo che è stato rilasciato tramite provvedimento espresso da parte dei tecnici del Comune.
Lo stato legittimo di un immobile è importante principalmente in due occasioni:
1) Compravvendita immobiliare;
2)Qualunque modifica da effettuare nell'immobile.
L'importanza della verifica di stato legittimo di un immobile in occasione sia d'acquisto che vendita di un immobile è molto sottovalutata o addirittura trascurata completamente sia da parte dell'acquirente che del venditore, ignari delle conseguenze che la sottoscrizione di un atto di compravvendita di un immobile con abusi edilizi comporta.
Per l'acquirente il rischio più grande è di esser costretto, nei peggiori dei casi, a demolire parti del fabbricato secondo la gravità dell'abuso edilizio presente.
E' da ricordare inoltre che il nuovo proprietario "eredita" i vizi dal venditore e ne è anche il responsabile in caso di ordinanza dell'Ufficio Tecnico Comunale a sanare gli abusi.
Una situazione di questo tipo comporta un'importante danno economico che si sarebbe potuto evitare prima dell'acquisto dell'immobile o comunque inserirlo nella trattativa del prezzo d'acquisto.
Si è affermata nel tempo la convinzione comune, da parte sia dei venditori che degli acquirenti che le figure dell'agente immobiliare e del notaio siano una garanzia per la verifica di stato legittimo dell'immobile. Niente di più sbagliato. Come ho già scritto in un altro articolo "Agente Immobiliare e Notaio. I ruoli"queste due figure non hanno le competenze per effettuare la verifica di stato legittimo.
Attualmente la dichiarazione di stato legittimo non è un documento obbligatorio da allegare all'atto di compravvendita, ma sempre più spesso i notai inseriscono nell'atto di compravendita la dichiarazione da parte del venditore dell'assenza di abusi edilizi e vizi nell'immobile e per l'acquirente la dichiarazione di essersi avvalso di un tecnico di propria fiducia per la verifica della regolarita alle norme urbanistiche ed edilizie dell'immobile oggetto d'acquisto.
Spesso quindi l'acquirente viene a conoscenza della presenza di difformità edilizie nell'immobile che ha comprato quando vuole effettuare dei lavori di ristrutturazione o delle semplici modifiche e il professionista incaricato, riscontrando delle illegalità, non può procedere alla redazione del progetto previa pratica di sanatoria, in quanto è proibito dalla legge italiana effettuare interventi anche solo di manutenzione ordinaria negli immobili affetti da vizi di legalità e di conseguenza non poter usufruire dei bonus edilizi per gli interventi di ristrutturazione edilizia e riqualificazione energetica.
Il rischio che invece incorre il venditore è la richiesta di annullamento dell'atto e il risarcimento dei danni dovuti a irregolarità dell'immobile da parte dell'acquirente.
Capisci bene ora l'importanza di incarire un professionista di tua fiducia per la verifica dello stato legittimo di un'immobile che vuoi vendere o acquistare. Attenzione però, la verifica di stato legittimo comporta capacità di saper leggere la storia di un 'immobile e sopratutto una conoscenza molto ampia delle norme edilizie ed urbanistiche a livello comunale , regionale e nazionale ( che si sono succedute dall'epoca di costruzione sino ad oggi) ed anche delle sentenze dei tribunali che si sono già espressi relativamente a questo argomento.
