Certificato di Agibilità: cosa sapere prima di comprare casa e quali sono i rischi per l’acquirente
Durante le mie recenti verifiche per futuri acquirenti di immobili residenziali ho notato sempre più frequentemente quanto venga sminuita la presenza o meno del Certificato di Agibilità da parte dei venditori, e al tempo stesso la carenza di conoscenza e l'importanza che questo documento ha nelle compravendite.
Gli articoli 220-227 del Regio Decreto 27/07/1934 n. 1265 - Testo unico delle leggi sanitarie introducono per la prima volta la regola secondo cui gli edifici potevano esser abitati solo a seguito del rilascio dell' autorizzazione sanitaria da parte del Comune dove è stato costruito l'immobile, a seguito di ispezione. L'autorizzazione sanitaria venne poi rinominata "Certificato di Abitabilità"
L'evoluzione normativa ha poi portato all'istituzione della Segnalazione Certificata di Abitabilità in sostituzione del Certificato di Abitabilità.
La "Segnalazione Certificata di Agibilità" (SCA) più comunemente chiamata "abitabilità" è un provvedimento di tipo dichiarativo redatto da un tecnico abilitato (architetto, ingegnere, geometra) con il quale si certifica l'idoneità di un edificio alla funzione per cui è stato realizzato, mantenendo la natura dell'autorizzazione istiutita nel 1934.
La SCA di un immobile attesta:
la sussistenza delle condizioni di igiene, risparmio energetico, salubrità, sicurezza e degli impianti ai sensi della normativa vigente;
la conformità urbanistica della casa al progetto presentato;
la sua agibilità.
Per quali interventi è obbligatoria la presentazione della SCA?
Nuove costruzioni;
Ricostruzioni totali o parziali;
Sopraelevazioni ;
Lavorazioni che hanno inciso sulle condizioni di sicurezza statica, igiene, salubrità, risparmio energetico della casa e degli impianti.
I documenti che compongono la SCA ai sensi dell'art.24 del DPR 380/2001 sono:
a) Attestazione del Direttore dei Lavori o di un altro tecnico abilitato che attesta le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico dell'edificio, degli impianti e la conformità dell'immobile al progetto presentato al Comune.
b) Certificato di collaudo statico o dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori;
c) Dichiarazione di conformità alla normativa sul superamento delle barriere architettoniche
d) Estremi della dichiarazione catastale (nuova o in aggiornamento )
e) DIchiarazioni di conformità alle norme vigenti degli impianti, redatta dalle imprese installatrici;
f) Attestazione di edificio predisposto alla banda ultralarga.
La mancata presentazione della SCA comporta la sanzione monetaria da 77,00 € a 464,00 € ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. 380/2001
Già solo leggendo l'elenco della documentazione a corredo della SCA se ne capisce l'importanza, sopratutto se si è in procinto di comprare una casa nella quale si dovrà andare a vivere senza dover effettuare alcun intervento di ristrutturazione.
Il discorso è diverso se la casa ha necessità d'interventi di ristrutturazione che quindi prevede la presentazione di una nuova segnalazione certificata a fine lavori.
Qual è il rischio peggiore in cui può incorrere l' acquirente di un immobile privo di agibilità?
Il caso peggiore si può manifestare quando l'immobile non può rispettare gli standard minimi di agibilità nemmeno a seguito di lavori edili. In questo caso si è acquistato un immobile venduto come residenziale che, però, non può esser adibito a luogo in cui le persone possano viverci e quindi avente uso completamente diverso da quanto pattuito nel contratto di compravvendita con un palese danno economico per l'acquirente.
Il mio consiglio personale è quindi di esser cauti nell'acquisto di un immobile privo di certificato di abitabilità e di incaricare un tecnico abilitato di vostra fiducia per far eseguire le verifiche sulle condizioni di agibilità e di stato legittimo al fine di proteggere il vostro investimento.
